Nuevo Código de Ordenamiento Urbano: los principales cambios que propone el proyecto enviado al Concejo

El proyecto del nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU), presentado por el Ejecutivo municipal ante el Concejo, propone una transformación de las reglas que organizan el crecimiento de nuestra ciudad. Entre sus principales ejes aparecen una nueva zonificación del territorio, la regulación de las construcciones, mecanismos de valorización urbanística y nuevas herramientas para la gestión del suelo. La iniciativa también incorpora lineamientos relacionados con la movilidad y el desarrollo metropolitano.

La propuesta busca reemplazar el Plan Director vigente desde 1979, mediante una normativa que establecería las condiciones para el uso, la ocupación y el aprovechamiento del territorio. Su alcance comprende tanto las posibilidades de construcción y el desarrollo de actividades económicas como la protección ambiental y la planificación de nuevos sectores urbanos. Por el momento, se trata de un proyecto que deberá ser analizado por el Concejo Municipal, por lo que sus disposiciones todavía no están vigentes.

Uno de los aspectos centrales es la nueva zonificación urbana, que propone organizar el territorio mediante diferentes categorías de distritos, con criterios específicos para las áreas residenciales, industriales, rurales y de protección ambiental. Esta clasificación resulta fundamental porque determina qué actividades pueden desarrollarse en cada sector y bajo qué condiciones, además de orientar las posibilidades de crecimiento y transformación de las distintas zonas de la ciudad.

Otro capítulo importante está relacionado con los parámetros de edificación, que establecen las condiciones bajo las cuales podrán desarrollarse nuevas construcciones. El proyecto contempla regulaciones sobre alturas máximas, densidades y ocupación del suelo, diferenciadas según los distritos urbanos. Estas disposiciones inciden directamente en las posibilidades de aprovechamiento de los terrenos y en las características que podrían adquirir los distintos sectores de la ciudad.

La iniciativa también incorpora mecanismos de valorización urbanística, vinculados con los beneficios económicos que pueden generarse a partir de determinadas decisiones de planificación territorial. El concepto de retorno social del suelo ya había formado parte de las discusiones desarrolladas durante el proceso de reforma. Se trata de una cuestión relevante porque introduce la posibilidad de establecer contraprestaciones asociadas a determinados beneficios urbanísticos, con el propósito de que parte de esa valorización tenga un retorno para la comunidad.

En relación con la gestión territorial, el proyecto contempla la creación de un Banco Municipal de Suelos, como herramienta para intervenir en las políticas de desarrollo urbano. Su incorporación apunta a dotar al Municipio de un instrumento específico para la gestión del suelo, dentro de una planificación que no se limite exclusivamente a establecer dónde y cómo se puede construir.

Otro de los componentes de la propuesta está vinculado con la movilidad y la integración metropolitana. El Código incorpora lineamientos relacionados con la conectividad vial, el transporte público y la infraestructura para la circulación en bicicleta, además de contemplar una posible terminal metropolitana de ómnibus. Estos aspectos ubican la planificación de la ciudad dentro de una perspectiva territorial más amplia, relacionada con sus vínculos y desplazamientos hacia otras localidades del área metropolitana.

En materia institucional, la iniciativa prevé una Comisión de Interpretación del Código, destinada a intervenir en cuestiones relacionadas con la aplicación de la nueva normativa. Se trata de un organismo relevante dentro del esquema propuesto, especialmente por su vinculación con la interpretación de las disposiciones urbanísticas y el tratamiento de situaciones particulares. Sus atribuciones y mecanismos de funcionamiento serán aspectos a considerar durante el debate legislativo.

El proyecto también contempla una revisión obligatoria del Código en un plazo máximo de cinco años, incorporando un mecanismo de actualización periódica de las herramientas de planificación urbana. Esta previsión permitiría revisar la normativa frente a las transformaciones territoriales y las necesidades que puedan surgir con el crecimiento de la ciudad.

La presentación del nuevo Código constituye el resultado de un proceso de elaboración que incluyó charlas abiertas, exposiciones de especialistas y reuniones con distintos sectores de la comunidad, iniciado durante 2025. Ahora, con la iniciativa en el Concejo Municipal, comienza la etapa legislativa de una reforma que podría modificar las reglas del desarrollo urbano de nuestra ciudad durante los próximos años. Su alcance definitivo dependerá del análisis, las modificaciones que eventualmente se introduzcan y la aprobación del cuerpo deliberativo.